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大字(zi)日期︰2020-06-03 來源(yuan)︰中國證券報

  中國恆大、碧桂園(yuan)、萬科A等頭fan)糠科蠼諳?讀(du)019年年報。在經歷前期高(gao)速發展後,頭fan)糠科籩鴆bu)轉入“降杠桿、握現金、償(chang)負債、謀轉型”的高(gao)質量(liang)發展模式。

  龍(long)頭房企前期儲備了大量(liang)低成本土(tu)地,擁有較深(shen)的“護城河”。在整體增速放緩、面臨大規模償(chang)債壓力的背景(jing)下,龍(long)頭房企帶頭降低tou)赫 剩 細癜芽叵紙鵒骷盎乜睿 岣gao)企業(ye)運行安全。

  降低tou)赫 食曬彩shi)

  中國恆大2019年實現合約銷售額6011億(yi)元,同比增長9%;核心(xin)利潤為408.2億(yi)元,同比ren)陸8%。截至2019年底,公司資產負債率為77.9%,同比增加4.2個百(bai)分(fen)點;淨(jing)負債率為159.3%,同比增加7.4個百(bai)分(fen)點;現金余額2287.7億(yi)元,同比增長12%。

  “從2020年開始轉變發展方式,全面實施(shi)‘高(gao)增長、控規模、降負債’的發展戰略,用最大的力把負債降下來。”中國恆大董(dong)事(shi)會主席許家印表示,“高(gao)增長”是銷售高(gao)速增長,今年要實現銷售額8000億(yi)元,到(dao)2022年要實現1萬億(yi)元;“控規模”就是嚴控土(tu)地儲備規模,實現土(tu)地儲備負增長,未來三(san)年每年要降低3000萬平方米左(zuo)右,到(dao)2022年降低到(dao)2億(yi)平方米左(zuo)右;“降負債”就是把yan)邢 赫 磕昶驕陸500億(yi)元,到(dao)2022年把總負債降到(dao)4000億(yi)元以下。

  許家印指出︰“2018年、2019年,中國恆大銷售回款每年維(wei)持在4500億(yi)元左(zuo)右。如果(guo)今年實現銷售額8000億(yi)元,回款按7000億(yi)元計算,會增加2500億(yi)元的銷售回款。同時(shi)bao) 泄憒蠼衲曇跎shao)土(tu)地儲備3000萬平方米,等于(yu)減少(shao)600億(yi)元支出。一增一減可以實現今年有息負債下降1500億(yi)元的目標。”

  碧桂園(yuan)2019年實現營(ying)業(ye)收入為4859.1億(yi)元,同比增長約28.2%。其中,來自(zi)房地產開發的收入為4750.12億(yi)元,同比上(shang)升28.6%。股(gu)東應佔(zhan)利潤約為395.5億(yi)元,同比增長14.2%。股(gu)東應佔(zhan)核心(xin)淨(jing)利潤約401.2億(yi)元,同比增長17.6%。公司淨(jing)借貸比率為46.3%,較2018年同比ren)陸.3百(bai)分(fen)點。2019年,碧桂園(yuan)權益(yi)物業(ye)銷售現金回款約5301億(yi)元,權益(yi)銷售回款率達96%。

  碧桂園(yuan)表示,報告期內實現了快速強勁的銷售回款,保(bao)障了shun)渥愕南紙鵒鰨 蠓嶸鐘yu)風險(xian)的能力。2019年房地產調控持續深(shen)入,房企融資全面收緊,碧桂園(yuan)是行業(ye)內少(shao)有的兼(jian)顧(gu)規模增長和tou)赫 芸氐鈉笠ye)之一。

  土(tu)地及項目儲備多

  龍(long)頭房企追求高(gao)質量(liang)發展、大規模降負債、控制拿地規模的背後,與其儲備了大量(liang)低價(jia)土(tu)地和可售貨(huo)值有關(guan)。

  以中國恆大為例(li),據恆大管理層介紹(shao),目前恆大擁有2.93億(yi)平方米土(tu)地儲備,今年可售總面積達1.32億(yi)平方米,可售貨(huo)值達1.27萬億(yi)元。按照64%的去化(hua)率估算,可實現銷售8110億(yi)元,完成8000億(yi)元銷售額並無太大壓力。充分(fen)利用充足的土(tu)地儲備,大幅增加現金回款,同時(shi)減少(shao)買地支出,可以yuan)蠓檔駝 褡芏睢U饈瞧淥科竽岩緣玫dao)的優勢。

  碧桂園(yuan)指出,截至2019年底碧桂園(yuan)已(yi)簽約或已(yi)摘牌(pai)的中國內地項目總數為2512個,已(yi)獲(huo)取(qu)權益(yi)的可售資源(yuan)約17022億(yi)元,潛在的權益(yi)可售貨(huo)值約7159億(yi)元,權益(yi)可售資源(yuan)合計約2.4萬億(yi)元。可售資源(yuan)中97%位于(yu)常住(zhu)人口50萬人以上(shang)的區域(yu)。其中,位于(yu)深(shen)圳(chou)的已(yi)獲(huo)取(qu)權益(yi)可售資源(yuan)約217億(yi)元,潛在權益(yi)可售資源(yuan)約1408億(yi)元;目標市場為深(shen)圳(chou)的已(yi)獲(huo)取(qu)權益(yi)可售資源(yuan)約1276億(yi)元,潛在權益(yi)可售資源(yuan)約2691億(yi)元。

  克而瑞認(ren)為,在均衡布局的策略下,碧桂園(yuan)項目覆蓋五大城市群及其他區域(yu)一到(dao)五線城市xiao)F渲校 ?san)角、粵港(gang)澳大灣區、京津冀等五大城市群權益(yi)可售資源(yuan)佔(zhan)比達74.7%。這些區域(yu)人流密集,擁有政策利好,房地產市場發展空zhan)浯螅  ye)dao) 沙中齔? ├肆己帽bao)障。

  謀求轉型契機

  龍(long)頭房企也在積極布局和推進非地產業(ye)務,通過多元化(hua)布局降低主業(ye)經營(ying)風險(xian),謀求新業(ye)態(tai)轉型契機。

  以yuan)坦鷦yuan)為例(li),2019年初(chu)碧桂園(yuan)明確地產、機器人、現代農(nong)業(ye)是未來三(san)大重點業(ye)務。同時(shi)bao) 岢霰坦鷦yuan)是“為全世界創造美(mei)好生活(huo)產品的高(gao)科技綜合性企業(ye)”的新定位。2019年,碧桂園(yuan)持續圍(wei)繞地產主業(ye)挖掘新市場和tuo)露 埽 魅私 俊 魅瞬鴕 執nong)業(ye)等新業(ye)務均有顯著進展,“多元布局、協(xie)同發展”的格局氣象初(chu)顯。

  2019年碧桂園(yuan)率先打造機器人餐廳連(lian)鎖(suo)品牌(pai),成立(li)全資子(zi)公司千(qian)璽機器人餐飲集團。2020年2月,由千(qian)璽機器人餐飲集團自(zi)主研發的“24小(xiao)時(shi)無人、全自(zi)動化(hua)運作”煲仔(zi)飯機器人shun)魷衷諼 旱囊 櫸攬馗衾li)點,為醫護工作人員(yuan)免費(fei)提供煲仔(zi)飯配餐服務。截至今年3月,機器人餐廳已(yi)yan)家實體門店正式對外營(ying)業(ye),2020年單體煲仔(zi)飯機器人將細化(hua)量(liang)產計劃,並向全國範圍(wei)拓(tuo)展。

  中國恆大則(ze)在新能源(yuan)汽(qi)車領域(yu)持續發力。許家印稱,爭取(qu)未來3-5年成為規模最大、實力最強的世界新能源(yuan)集團。

  許家印透(tou)露,恆大造車對產品和核心(xin)技術的要求都是世界領先,“不敢說(shuo)14款車都能爆款,但有信心(xin)保(bao)證8-10款爆款車。”投(tou)入方面,恆大CFO潘大榮(rong)透(tou)露,2019年恆大合計在汽(qi)車領域(yu)投(tou)入147億(yi)元,未來兩年計劃投(tou)入200億(yi)元。(作者(zhe)︰董(dong)添)

[責(ze)任編輯(ji)︰謝凡(fan)洋子(zi)]

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